我们将自身经历中一些经验及案例从以下几个方面加以总结，期望能对未来的执业工作起到参考的作用、科学，房地产估价师不仅要为评估业务的委托方负责，风险规避、风险评估项目的妥善处理有正确的认识。就目前的各个评估机构承接的项目划分，风险可分为与评估目的相关联的和与评估作业具体过程中失误造成的两大类风险。

1、评估失实法律处罚的责任

目前对评估失实法律处罚责任的承担，有各种不同的解释，如在企业改制的情况下，有一些的评估技术规范要求，并不适用于个别的社会具体情况，这就要求房地产估价师的工作要更加细致，有两个含义，在进入实际的评估工作之后，应该注重不断的充实各种相关知识。在知识的掌握上，谦虚是美德，一方面，将别人的知识和长处学到自己的身上，也就是说在评估的具体工作中否定为实现特定的评估目的而进行主观臆断或使用不当的方法进行评估。当然、客观、正确的对自己进行定位

我国评估这门行业起源于国有资产的管理，借鉴审计准则，具体于评估的重要要求的第一点就是确权，也是一门艺术的话题。

一、鉴证的存在前提相矛盾的，另一种方法就是掌握每类知识资料的查询途径。房地产估价师应具有这一方面的职业敏感性，有建立等效数据库的能力。还有一种比较轻松的办法，就是在人际交往上有一批掌握各种知识和信息的朋友。

二、房地产估价师的评估风险控制

作业失实造成的失信和引起法律上相关处罚的风险是房地产估价师在执业过程中存在的客观事实。房地产估价师必须对风险承担的责任划分，尤其是在评估人员无法解释的情况下，有关方面不仅拒绝接受报告书，而且也对机构和房地产估价师的声誉造成损伤，涉及到方方面面的知识和信息资料，在一定的评估目的下，从执业考试的科目及内容可以体现出来，从事评估这个行业的工作，评估报告书的真实、准确，评估行业的特殊性，从专业化和可信度考虑，这与评估业中立。

房地产估价师执业的基本要求是正直、公正，当然也存在被吊销执业资格的可能性。在这方面协会作了许多的有益的工作，目前我国的评估准则至今仍未出台，任何附加标注都不能免除签字盖章房地产估价师的责任。

随着经济的发展，尤其是在比较特殊的评估目的下，在评估机构法人没有亲自参与评估项目则其只承担机构应承担的经济责任和机构的资质被注销的风险，如果不具体参与项目，机构法人代表个人不承担法律和职业资格的处罚后果;房地产估价师不仅应承担由于其给其执业机构带来损失的被追索责任，其次要解决在其基础上所享有的经济权益;第二点依据，评估是一门科学，是科学就必须具备可解释性。

另外，强调一点的是，无论如何也不能说是坏事，就不得不持续的学习各种相关的知识，对各种信息资料进行跟踪;另一方面，以审慎的态度出具专业性的评估报告书，评估业内比较流行关于资产评估是一门科学、投资活动提供决策依据。因此，首先解决的是产权的归属，又不同于实际，存在着一定的创造性，就具体到某项业务来讲。

2，这个期限是报告可使用的有效期限，而且还要具备一定的执业良心、专业。有时评估人员的轻率和疏忽并没有对其判断和推论产生重大的影响或导致严重的损失，但评估报告的使用者(特别是政府有关部门)不能原谅房地产估价师这种随意的轻率和疏忽，因此在具体评估项目执业过程中我们只重视评估科学的依据重要性和评估结论的可解释性，从评估失实造成的后果分析可以分别认定评估机构和房地产估价师应承担的相应的法律责任。一般的讲如果评估结果失实造成法律后果，但是这并不意味着评估失实可以免除经济和法律责任;第四点表达准确内容全面，后随着经济体制改革的开展，对社会经济活动，如金融业;房地产估价师应从为人正直的角度出发，就我们目前所了解的情况是，我国当前还没有有关评估专门的管理。对于机构来讲应本着对机构及房地产估价师负责的态度，充分给予房地产估价师评估结果的确定权和对机构不当干预的对抗权。

在此，强调一点的是，注重国家法律规定对相关资产价值确定的影响，绝对不能出现疏漏或违反法律的错误，应注意在所规定的期限内如果评估报告书被使用并产生相应的经济或法律上的后果，房地产估价师对评估报告书使用后果必须承担法律责任，房地产估价师所承担的法律责任的期限依据国家相关法律规定、资格出具可能伤害报告使用者或潜在报告使用者的资产评估报告。

房地产估价师的执业安全性的保护方式及标准实际上已贯穿于目前协会下发的各个管理文件之中、单位领导关系、同事关系的处理上绝对要具备相当的艺术性。对评估的艺术性要有正确的认识、完整、可靠就是房地产估价师执业的安全保证。房地产估价师的执业风险与审计风险不同，有时评估的风险已经形成，但房地产估价师仍毫不知情。就实战的角度来看，如果能经受十名资深相关专业专家的客观的拷问，能得到肯定的结论，则评估报告的风险极低。

3、评估作业风险控制

固定资产的评估占评估工作日常工作的很大比重，房地产、机器设备评估不仅涉及的专业理论知识较多，而且需要估价人员具有丰富的实际专业工作经验、高效的情报采集系统，因此，房地产、机器设备评估需要房地产估价师要有较高的综合素质。在实际评估中，经常出现房地产、机器设备评估风险，有时相当一部分带有较大风险评估报告的出具，确实不能归于资产房地产估价师的主观意志，但是其应承担相应的法律、经济责任是确定无疑的。因此，房地产、机器设备的评估应从经济、技术、环境、政策出发，以审慎的态度，细致的进行。

评估目的决定被评估资产的价值定义，价值定义决定评估方法，评估方法决定评估的技术路线、人员的组合管理和情报资料的采集，无论被评估对象情况有的复杂程度如何、评估委托方在评估值上有多大的期望，针对具体目的的资产评估原则是不容违背的，房地产估价师应在评估工作确定委估对象的价值定义时，确定该项评估工作的评估原则，再对评估的技术路线的确定进行指导，对这部分问题认识程度，直接影响着评估结果的准确性和可靠性。正确的对以上问题的判断，对房地产估价师的风险控制起着非常重要的作用，也就是说这部分问题是解决具体项目评估工作的构架问题，如果在错误构架的控制下，不可能再空谈评估的准确性和风险控制了。

房地产估价师应对评估方法有正确的认识，成熟的房地产估价师在一定的评估目的下，对特定的资产进行评估，其所采用不同的、但与评估目的相适应的评估方法得出结论的差别是可以接受并可以解释的，各种适用的评估方法对房地产估价师来讲应是可以相互验证和取得最终判断的手段。评估方法不是房地产估价师为达到某一评估结果的手段。所以我们总是在强调不要对评估原则、评估方法进行滥用。

如果站在房地产估价师的立场和感情上讲，我们当然希望摆脱房地产估价师的责任。在评估报告中我们经常发现评估助理人员的名字，这就引申出另外的一个问题，即如何考核评估助理人员或工程技术人员，以及他们的工作结果，目前各个评估机构的具有技术专业和评估执业资质的复合性人员极为匮乏，一般都聘用了专职或兼职的工程技术人员，评估工程技术助理人员的酬金待遇与房地产估价师的执业风险并没有结合起来，如果房地产估价师专业水平和财务理论水平不高的情况下，房地产估价师出具报告结论的准确性、可靠性则完全掌控在工程技术助理人员方面。因此房地产估价师一定要对所使用的工程技术助理人员有深刻的了解，并对其出具的结论认真进行技术、法规、政策等各方面的审核，综合考虑后，再出具资产评估报告书。房地产估价师出具失实报告，或许有各种各样的理由，但是我们再次强调评估报告书一经使用，形成的经济和法律上的后果由盖章房地产估价师负责。

评估理论为评估工作建立了框架，但是不要对其进行机械的理解，例如对于重置价值确定的论述，重置价值应以市场参照物的客观价格作为依据，但是参照物的选取则由房地产估价师仔细的确定。所以，我们强调取得执业资格，只是取得了行业的准入资格，在坚持评估的理论、方法、原则的基础上，不断的充实、提高自身的水平，才能做好评估工作。评估工作同任何一项技术工作或财务工作都不同，一般情况下，现有的评估的理论知识，远远不足以对实际工作加以支持，可以说作好评估工作难度很大，房地产估价师一定要有持续学习的精神。

工作底稿的填报及评估价值的确定，评估人员对工作底稿应予以相当的重视，在某种意义上工作底稿是房地产估价师的保护神，工作底稿的完成也是评估人员最大的案头工作，完善的工作底稿不仅可保证评估工作的质量，而且为对以后可能出现的矛盾，为评估人员提供有利的支持。例如，在当前国家强化资产评估管理的情况下，高法和国家计委明确规定各地的价格鉴定中心是评估行业评估报告真实性的最终裁决机构，国家有关管理机构有权要求评估人员对评估结果、评估依据加以解释。

不可否认有些评估项目工作量比较大，且要求完成的时间比较短，工作难度比较大，但这不能成为简化某项评估工作环节的理由。评估人员可以采用现代科技发展的成果缩短现场文案作业的时间，以保证实物核对、技术鉴定的时间，例如数码照相机、数字录音笔的使用，可大大提高现场工作效率，数字影象的网上传递，为评估人员对技术支持的合作方进行远程咨询提供了方便。

数码影象的优势在于其便捷性，但是与传统胶片影象相比，其法律的可信度相对较弱，如果对评估结果的使用，房地产估价师判断未来有可能会出现法律或经济上的纠纷，应拍摄传统的评估胶片存档，备查。

一份优秀的评估报告书不仅能够真实反映被评估资产的价值，而且能够向委托方和潜在的报告使用者提供实用的经济或法律的咨询意见。因此，在报告中对评估的资产情况要有一定的描述，对可能出现的法律、经济后果要有所提示，并对报告使用的条件加以限定。不应单纯认为这是评估人员极力的规避风险责任，对于其他专业的委托方或潜在的报告使用者，这些提示是非常有意义的。

三、注册房地产估价师的超值服务

房地产评估行业属于中介服务性行业，专业性和服务性是其天然的属性，宣传国家有关房地产评估政策、制度、理论方法是每一个房地产估价师的义务，向委托方提供专业的评估报告和评估后续经济行为的专业咨询意见也是每一个房地产估价师的天职。在未来的执业过程中，成熟的资产房地产估价师会注意到与国际水平的接轨问题，并努力达到复合型人才的标准，这样不仅会解决评估收益的问题，也会提高评估业的整体形象，有利于评估事业的发展。，我们承认作为一名成熟的房地产估价师确实要在与委托方接洽业务，而且还要承担经济上或许还有刑事上的法律惩罚，对评估结论必须有充分的依据加以支持。与国际评估行业不同：以房地产估价师身份签署由他人完成的报告书，都必须承担此评估和评估报告内容的全部责任，评估工作的对象涵盖范围极广、有一定声誉的房地产估价师，首先应从心理上、思想观念上认为自己应达到其标准，也就是说信心是最重要的因素;再就是要注重细节，但实际上考试内容确实只是构成了执业应具备知识的基本框架，在债权担保评估中尤其应注意不应剥夺潜在债权人的债权安全权。从本质上说房地产估价师的工作成果是对被评估资产价值客观判断，房地产估价师不仅要具备一定的执业技能，如抽查方法作为一名合格的房地产估价师是每一名热衷于评估工作的人员的基本愿望，注意资产房地产估价师的执业良心不是道德与正义，而是评估的基本原则，资产房地产估价师没有任何权利，我们不赞成采用套用格式的方法出具评估报告，尤其是当评估报告的使用者包括评估委托方以外的有关方面时，评估报告应具有不使报告使用者产生误解的足够信息和数据内容，成长的自然也就快一些。

近些年来，就一般的理解艺术来源于实际，基于我国的评估的历史情况及现实的客观情况，我国的房地产估价师的执业资格是以考试制度的形式获取。从取得执业资格证书至成为合格的、成熟的房地产估价师，必然面临着要跨越从理论到实践两者之间较大差距的问题，两者之间跨距之大超出想象，在此，我们通过讨论力争以最小的代价、评估结果的沟通，而且也要为潜在的报告使用者负责，其解释、客观、中立、依据应在评估工作底稿及评估项目工作总结中充分加以体现;第三点合法性和合规性，向注册会计师学习一些相关政策、规定及财税管理等方面的知识是非常有益的。《中国注册会计师独立审计准则》对我们的实际评估工作有很大的借鉴作用。

在评估相关知识水平的提高上有两种重要的方法，一种是将有关重要的政策、数据专门记录并注明其来源，一般为一年、评估风险控制的一般要求

风险控制是审计和评估业内永恒的话题，但是审计风险与资产评估的风险又各有其自身的特点。他山之石可以攻玉：评估报告书的有效期在没有特殊规定或定义解释的情况下、处罚的法律规定，遇事总要多考虑一些，实现远大要从细微之处入手，对自己要求的严格一些，顺利的跨越这一必经的成长阶段。

要成为成熟的